Dispositifs fiscaux

Prolongée au moins jusqu’en 2021, la loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% sur une période de 12 ans.

Conditions
Type de bien immobilier : Les biens immobiliers neufs ou vendus en état futur d’achèvement mais également certains logements anciens, à condition que ces derniers aient été refaits à neuf en respectant un niveau de performance énergétique et que les travaux soient achevés au 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition. Le montant du bien est plafonné à 300 000€ et ne doit pas dépasser 5000€ par mètre carré de surface habitable.
Zone géographique : le bien doit être situé sur une zone en tension foncière (où la demande de logement est plus importante que l’offre).
–  zone A bis : Paris et sa petite couronne
–  zone A : les principales grandes agglomérations Françaises (Lyon, Marseille, Montpellier…)
–  zone B1 : l’ensemble des villes de plus de 250.000 habitants
–  zone B2 : les villes de plus de 50.000 habitants ainsi que celles qui bénéficient d’une autorisation spéciale
Locataire : le bien doit être la résidence principale du locataire. Son revenu fiscal annuel ne doit pas excéder certains plafonds de ressources, qui dépendent du nombre d’occupants dans le logement et de la zone d’implantation.

Composition du foyer du locataire	ZONE A BIS (en €)	Reste de la zone A (en €)	Zone B1 (en €)	Zone B2 (en €)
Personne seule	38 465	38 465	31 352	28 217
Couple	57 489	57 489	41 868	37 681
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	75 361	69 105	50 349	45 314
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	89 976	82 776	60 783	54 705
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	107 053	97 991	71 504	64 354
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	120 463	110 271	80 584	72 526
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+ 13 421	+ 12 286	+ 8 990	+ 8 089

Plafonnement des loyers : les investisseurs doivent respecter des plafonds de loyers fixés par la loi, selon la zone géographique du bien.
Durée de location du bien : pour bénéficier de la réduction d’impôt, les investisseurs doivent proposer le bien à la location pendant une durée minimale de 6 ans. Celle-ci peut être prorogée au maximum deux fois, dans la limite de 12 ans.

Avantage fiscal
Il dépend de la durée de mise en location. Il s’élève à 12 % du prix du logement pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

Autre atout
La possibilité de louer le bien à ses ascendants et descendants, à condition que ceux-ci ne fassent pas partie du foyer fiscal de l’investisseur et que leurs ressources n’excèdent pas les plafonds légaux.

A noter
L’investissement en loi Pinel est soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. De plus, si l’investisseur ne respecte pas les conditions de location du bien, il devra rembourser les avantages perçus au fisc sur les trois dernières années (sauf conditions particulières comme le décès, l’invalidité ou le licenciement).

Pour les logements anciens situés dans des centres-villes vétustes, afin de les réhabiliter, le dispositif Denormandie permet, dans les mêmes conditions de location, de bénéficier des mêmes avantages fiscaux.

On parle de déficit foncier lorsque les revenus fonciers sont inférieurs aux charges foncières. Il est en effet particulièrement intéressant pour les propriétaires de biens immobiliers anciens de réaliser des travaux d’amélioration de leurs biens pour générer un déficit foncier, qui réduira ainsi leur revenu global imposable, et donc leur impôt sur le revenu. Les économies d’impôts générées par le déficit foncier ne rentrent pas dans le plafond des niches fiscales.

Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent se classer en 3 grandes catégories
–  Les charges d’exploitation du bien : primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant), honoraires d’agence immobilière ou de syndics, charges de copropriété et taxe foncière
–  Les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration du bien mis en location s’ils ont pour objet de maintenir ou remettre en état le bien, mais aussi d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire
–  Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt (intérêts et frais accessoires associés): frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage, prêts pour travaux/rénovation… Elles sont uniquement imputées sur les revenus fonciers de l’année en question puis reportables sur les 10 années suivantes
Les deux premiers types de charges sont imputables sur le revenu global jusqu’à 10 700€ puis reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

A noter
Les charges liées à la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un bien ne sont pas éligibles au déficit foncier.

Conditions
Imposition : imposition des revenus au régime réel.
Location immédiate : mise en location immédiate du bien dès la fin des travaux.
Déficit foncier : location du bien concerné par le déficit foncier jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation du déficit sur la déclaration de revenu.

Le logement loué peut être un bien meublé loué à l’année, une partie de l’habitation du bailleur ou un logement constituant une location saisonnière.
Pour être considéré comme meublé, le bien doit comporter tous les éléments mobiliers nécessaires à une occupation normale par le locataire. Il doit disposer des éléments suivants :
–  Étagères de rangement
–  Matériel d’entretien ménager
–  Plaques de cuisson
–  Four
–  Les ustensiles de cuisine
–  Vaisselle
–  Literie avec couette ou couverture
–  Table et les sièges
–  Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher
–  Luminaires
–  Réfrigérateur et un congélateur
–  Ustensiles de cuisine

Afin de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, il convient de déclarer son activité au Greffe du Tribunal de Commerce à l’aide du formulaire CERFA PO i de déclaration de début d’activité afin d’obtenir un numéro SIRET. Cette déclaration doit intervenir dans les 15 jours du début de la location.
S’il s’agit d’une location meublée de tourisme, le bailleur doit effectuer une déclaration en mairie à l’aide du formulaire Cerfa n° 14004.
Contrairement aux loyers provenant de la location de logements vides, la location meublée non professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soit sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel.
Si les recettes du loueur en meublé non professionnel n’excédent pas 23.000 euros, le régime du micro-BIC s’applique de plein droit sous la forme d’un abattement de 50 % sur les loyers. Ainsi, seule la moitié des recettes est imposée à l’impôt sur le revenu.
Il est toutefois possible d’opter pour le régime réel, sur demande auprès de l’administration fiscale. Avec le régime réel, le bailleur peut déduire de ses recettes locatives l’ensemble des charges locatives qu’il a réellement engagé :
–  Intérêts d’emprunt
–  Travaux
–  Taxe foncière
–  Frais de gestion
–  Dépenses d’entretien
–  Frais de notaire, d’expert-comptable

Il est également possible d’amortir les meubles et autres équipements acquis pour meubler le logement sur un délai de 5 à 10 ans, ainsi que le bien en lui-même.

A noter
Les loyers perçus en location meublée sont généralement supérieurs à ceux perçus en location nue. La qualité de l’ameublement et le confort sont pris en compte, en plus des prix pratiqués sur le marché. Les rentabilités les plus élevées sont observées sur la location courte durée ou saisonnière.

La loi Censi-Bouvard est une forme particulière d’investissement en LMNP. Elle permet de réaliser 11 % d’économies sur le prix de revient d’un bien meublé en résidence de services pour séniors, étudiants ou EPHAD.
Le bien doit être neuf ou en état futur d’achèvement. S’il a plus de 15 ans, il doit avoir subi une importante réhabilitation.

Conditions
Délai maximum après livraison : La location doit être effective dans les 12 mois suivant sa livraison.
Bien meublé : le bien doit être loué meublé. La loi impose une liste minimale de mobilier et d’équipement.
Plafonnement du prix de revient : le prix de revient du (ou des) logement(s) acquis ne doit pas dépasser 300.000 euros par an.
Durée minimale du bail commercial : Le locataire signera un bail commercial locatif de 9 ans minimum avec le gestionnaire de la résidence qui se charge de trouver un occupant.

A noter
Les loyers sont versés, que le logement soit occupé ou non.

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation dans l’immobilier ancien. En réalisant des travaux de rénovation sur un bien répondant aux critères d’éligibilité, vous pouvez défiscaliser 22% ou 30% du montant de ces travaux, et ce dans la limite de 400 000 euros de travaux sur 4 ans.

Conditions
Situation : l’immeuble doit être situé en secteur sauvegardé défini par la loi : quartier « dégradé », aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ou zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).
Utilité publique ou sauvegarde : La restauration de l’immeuble doit être déclarée d’utilité publique ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé doit avoir été approuvé. Les travaux sont soumis à l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France.
Durée de location : louer le bien pendant 9 ans, sans aucun plafond imposé pour les loyers.
On bénéficie donc d’une importante réduction d’impôt ainsi que de revenus supplémentaires avec les loyers.

Dans la même logique, la loi Monuments Historiques permet des déductions d’impôt et une exonération de droits de succession. Elle concerne l’entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.
Le bien doit nécessiter d’importants travaux de restauration.
Les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier Monuments Historiques, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers. De plus, le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.
Le propriétaire doit s’engager à conserver le bien pendant 15 ans.
Le propriétaire peut cumuler réduction d’impôt sur le revenu et optimisation de la transmission de son patrimoine puisqu’après avoir conclu une convention avec l’Etat, ses héritiers seront exonérés de droits de donation ou de succession.