La donation familiale exonérée représente une opportunité exceptionnelle pour aider un enfant ou un petit-enfant à devenir propriétaire. Jusqu’au 31 décembre 2026, il est possible de transmettre jusqu’à 300 000 € sans droits de donation, sous certaines conditions, afin de financer l’achat d’un logement neuf ou en VEFA.
Ce dispositif, encore méconnu, peut considérablement renforcer l’apport personnel d’un acquéreur, réduire le montant de son emprunt et faciliter l’accès à la propriété. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de lancer votre projet.
Qu’est-ce qu’une donation familiale exonérée ?
La donation familiale exonérée est un dispositif fiscal temporaire entré en vigueur le 15 février 2025. Il permet à certains membres d’une même famille de donner une somme d’argent destinée à financer un projet immobilier, tout en bénéficiant d’une exonération de droits de donation.
L’objectif est simple : favoriser la transmission du patrimoine et faciliter l’acquisition d’un logement neuf par les jeunes générations.
Qui peut donner ?
Le dispositif concerne les donations réalisées au profit :
- d’un enfant
- d’un petit-enfant
- d’un arrière-petit-enfant
- ou, à défaut de descendants, d’un neveu ou d’une nièce.
Les fonds doivent être transmis en pleine propriété, par virement, chèque, mandat ou remise d’espèces.
Donation familiale exonérée : jusqu’à 300 000 € sans droits
Le principe est particulièrement avantageux : chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire.
Exemple concret :
- Père : 100 000 €
- Mère : 100 000 €
- Grand-parent : 100 000 €
- Total transmis : 300 000 €
Julie souhaite acheter son premier appartement neuf. Ses parents lui donnent chacun 100 000 € et son grand-père complète avec 100 000 €. Elle peut ainsi recevoir 300 000 € exonérés de droits, sous réserve du respect des conditions prévues par la loi.
À retenir : il ne s’agit pas d’une aide de l’État, mais d’une exonération fiscale sur une somme réellement donnée par la famille.
Quels projets immobiliers sont éligibles ?
C’est ce qui rend cette mesure particulièrement intéressante pour l’immobilier neuf. La donation familiale exonérée peut financer :
- l’achat d’un logement neuf achevé
- l’acquisition d’un logement en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) ;
- certaines maisons individuelles neuves répondant aux critères fiscaux.
En revanche, l’achat d’un simple terrain à bâtir suivi d’une construction ne bénéficie pas de ce dispositif.
Résidence principale ou investissement locatif ?
Oui, les deux sont possibles. Le logement devra ensuite être affecté soit à la résidence principale du bénéficiaire, soit à la location comme résidence principale.
Une résidence secondaire ou un logement laissé vacant ne répond pas aux conditions d’exonération.
Le calendrier est la clé du dispositif
L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à penser qu’il suffit de recevoir une donation après l’achat. C’est faux. La chronologie doit être respectée.
Le bon ordre des étapes :
- Définir le projet immobilier
- Identifier le logement neuf ou la VEFA
- Réaliser la donation
- Verser les fonds
- Signer l’acte authentique dans le délai prévu
Le délai de 6 mois
Une fois la donation effectuée, le bénéficiaire dispose de 6 mois pour affecter les sommes à l’acquisition.
En VEFA, c’est la signature de l’acte authentique qui fait foi, et non le contrat de réservation. Une anticipation avec le notaire, la banque et l’agence immobilière est donc indispensable.
Une obligation de conservation pendant 5 ans
L’avantage fiscal est accordé en contrepartie d’un engagement.
Le logement devra rester affecté à la résidence principale (ou être loué comme résidence principale) pendant cinq années à compter de son acquisition ou de son achèvement.
Une revente anticipée peut entraîner la remise en cause de l’exonération et le paiement des droits initialement exonérés.
Pourquoi cette mesure est-elle particulièrement intéressante aujourd’hui ?
Pour beaucoup de jeunes acquéreurs, le principal frein n’est plus la mensualité de crédit mais la constitution de l’apport personnel.
Une donation familiale peut alors permettre de constituer un apport conséquent, réduire le montant du prêt immobilier, améliorer le dossier présenté à la banque, diminuer les mensualités ou accéder à un logement plus adapté à son projet de vie.
Dans un contexte où les banques restent attentives à l’apport des emprunteurs, cette mesure peut véritablement transformer un projet immobilier.
Et si une donation avait déjà été réalisée ?
C’est une question fréquente. Le dispositif de donation familiale exonérée est distinct d’autres mécanismes de donation ou d’abattement. Une donation antérieure n’exclut donc pas automatiquement le bénéfice de cette mesure.
Chaque situation familiale étant différente, un rendez-vous avec un notaire est indispensable avant toute opération.
Pourquoi ne pas attendre décembre 2026 ?
Le dispositif est temporaire : les donations doivent être réalisées au plus tard le 31 décembre 2026. Or un projet immobilier dans le neuf demande souvent plusieurs mois afin de définir son budget, trouver le programme adapté obtenir le financement en intégrant la donation et enfin signer l’acte authentique.
Plus le projet est anticipé, plus il sera simple de respecter les délais.
L’accompagnement de Garonne & Patrimoine
Chez Garonne & Patrimoine, nous accompagnons régulièrement des acquéreurs dans leurs projets d’achat en immobilier neuf.
Notre rôle n’est pas de remplacer le notaire ou le conseiller fiscal, mais de vous aider à identifier le logement qui correspond à votre budget, à votre projet de vie et au calendrier de votre acquisition.
Lorsque plusieurs intervenants travaillent ensemble — famille, notaire, banque et agence immobilière — le projet gagne en sérénité et en efficacité.
Vous envisagez un achat dans le neuf avant fin 2026 ? Échangeons sur votre projet afin d’évaluer les opportunités qui s’offrent à vous.
Peut-on bénéficier de la donation familiale exonérée pour un logement ancien ?
Non.
Ce dispositif concerne principalement l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA, ainsi que certains logements neufs répondant aux critères fiscaux.
La donation doit-elle être réalisée avant l'achat ?
Oui. Les fonds doivent être donnés avant leur affectation à l’acquisition et l’acte authentique doit intervenir dans le délai prévu par le dispositif.
Peut-on louer le logement acheté ?
Oui, à condition qu’il soit loué comme résidence principale. Une résidence secondaire ou un logement vacant ne respecte pas les conditions de l’exonération.
Quel est le montant maximal exonéré ?
Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire lorsque plusieurs membres de la famille participent.
